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Jean-Claude Harry
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Construire des logements aidés.

Depuis 2009, cinq opérations immobilières importantes ont été réalisées à Carnac.

Le clos de Ker-Anna (derrière la rue Colary) : 28 appartements en accession construits par le promoteur Bouygues-Immobilier au prix de 4 500 € le m² environ.
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Les villas des Korrigans (en face de l’école publique des Korrigans) : 35 appartements en accession construits également par Bouygues-Immobilier au même prix.
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Le domaine de Ranguhan (près de l’école saint-Michel) : 15 maisons en accession pour un prix variant entre 300 000 et 450 000 €.
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Rivage (avenue des goêlands) 19 maisons de 4 et 5 pièces réalisées par le promoteur Immopierre pour un prix minimum de 400 000 €.
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Le clos de Téleen (ancienne gendarmerie) : 49 appartements en accession construits par Espacil pour un prix variant entre 150 000 et 200 000 € dont 16 logements en accession aidée ( 25% de réduction).
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Au total, sur ces quatre opérations, 146 logements ont été construits sans aucun logement social (locatif aidé).Par contre, il est plus que probable que les résidences secondaires vont s'y tailler la part du lion.

La construction d’un immeuble de 17 logements sociaux était prévue place Illertissen mais ce projet a été purement et simplement annulé.

Examinons maintenant les projets en cours.

Stella Marine (rue du Tumulus) : 35 appartements en accession construits par Lamotte Immobilier. Dans le projet initial 8 logements sociaux étaient programmés. A la demande du promoteur , la municipalité a supprimé ces logements et les a remplacés par 4 appartements en accession aidée.
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Bellevue (en face du collège des Korrigans) : A l’origine, le projet comprenait la construction de 118 logements dont 60 logements sociaux. Ce nombre de logements sociaux a été ramené à 43 pour réduire les coûts.

Parc Belann (derrière le groupe scolaire Saint-Michel) : Le programme comporte la construction de 88 logements dont 6 logements sociaux contre 20 logements sociaux prévus initialement.

Ces deux dernières opérations traduisent un début de prise de conscience par les élus du problème du manque de logements sociaux à Carnac. Cependant, le bilan des principales opérations réalisées ou en projet depuis 2009 montre que les logements aidés ( locatifs ou en accession) ne représentent que 28% des logements construits ou programmés et les logements sociaux seulement 13%.

Pour sortir du déclin démographique de la commune, il faut engager une politique du logement beaucoup plus volontariste. Retrouver une mixité sociale et générationnelle suppose de construire davantage de logements avec une proportion nettement plus importante de logements aidés en particulier de logements sociaux.

Voyons les moyens dont dispose la commune pour mettre en oeuvre une telle politique.

  • En premier lieu, il est possible d'imposer aux promoteurs un quota de logements aidés sur toutes les opérations immobilières importantes et ceci sur toutes les zones constructibles de la commune ( y compris Carnac-Plage). Cette disposition ne coûte rien à la commune. Il suffit de l'inscrire au règlement du PLU sur toutes les zones concernées.
  • En second lieu, la municipalité peut définir des zones sur lesquelles elle se donne la maîtrise totale de l'urbanisation. Elle confie alors à un aménageur le soin de réaliser un programme immobilier correspondant à ses objectifs notamment en terme de mixité sociale (proportion de logements aidés) et d'urbanisme ( rapport entre le logement collectif et individuel par exemple). L'aménageur acquiert les terrains et les revend à des promoteurs privés et/ou à des bailleurs sociaux. Si l'opération est déficitaire la commune apporte une subvention pour assurer l'équilibre financier. Ainsi, par exemple, selon les prévisions, l'opération Parc Belann ne devrait rien coûter à la commune alors que l'opération Bellevue nécessiterait une subvention d'un million d'euros qui serait amortie sur le long terme par les impôts locaux supplémentaires engendrés par cette opération.
  • Enfin la commune peut, avec l'aide de l'agence foncière régionale, acquérir des terrains pour réaliser des lotissements communaux. Les lots sont revendus à un prix inférieur à celui du marché à des acquéreurs sélectionnés suivant des critères définis par la municipalité ( en général de jeunes couples primo-accédants). Cette vente est assortie de clauses anti-spéculatives afin de conserver ces logements en résidences principales le plus longtemps possible. Il faut savoir que le lotissement communal de Rosnual (20 lots) n'a pratiquement rien coûté à la commune.

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Comme on le voit, si elle en a la volonté politique, la municipalité n'est pas totalement désarmée pour enrayer le déclin démographique de la commune.

Un bilan positif pour le lotissement de Rosnual

En 1990, la commune a acquis un terrain de 15000 m² à Rosnual au prix de 14,48 € le m² dans le but de réaliser un lotissement communal.
En 1997, une première tranche de 6 lots a été livrée. Il a fallu attendre 2004 et l'intervention au conseil municipal des élus de la liste "Changer de Cap" pour que la municipalité se décide à réaliser la deuxième tranche : 14 lots de 500 m² environ vendus au prix de 69 € le m² ce qui était très inférieur au prix du marché.
lotissement_rosnual.jpg Aujourd'hui le résultat financier global de cette opération fait apparaître un excédent de 174 520,60 € en faveur de la commune. Même en tenant compte de l'inflation, cette opération aura été positive. Des familles ont pu acquérir une maison dans de bonnes conditions financières sans qu'il en coûte aux finances communales.
Cette expérience montre tout l'intérêt pour la commune d'avoir une politique dynamique d'acquisition de réserves foncières.

Le logement social en débat à Carnac

Lors de la réunion publique du 5 octobre dernier, la question du logement a été débattue. Logement social, logement aidé, logement préférentiel : une certaine confusion règne entre ces notions.

Le terme de logement social est clairement défini par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain). Il s’agit de logements locatifs construits par des bailleurs sociaux qui reçoivent des subventions de l’Etat ou par des bailleurs privés ayant passé une convention avec l’Etat. Cette définition est utilisée pour calculer la proportion entre le nombre de logements sociaux et le nombre de résidences principales de la commune. Afin d’assurer la mixité sociale, la loi SRU prévoit que ce pourcentage doit être supérieur à 20% (bientôt 25%) pour toutes les communes de plus de 3500 habitants sous peine de pénalités financières (multipliées par 5 récemment). A Carnac il existe 80 logements sociaux soit un ratio d’environ 3,5% par rapport aux résidences principales. Par comparaison, Quiberon compte 400 logements sociaux et un ratio de 12%. On peut donc mesurer le retard accumulé dans ce domaine par notre commune. L’Association des Citoyens de Carnac qui participe au groupe de travail municipal sur le logement aidé a proposé la construction de 120 logements sociaux d’ici 2020 ce qui porterait la proportion de ces logements à 8%. Les projets en cours pour les prochaines années prévoient sur un total de 206 logements la construction de 49 logements sociaux ( 43 sur 118 dans l’opération Bellevue et 6 sur 88 dans l’opération Parc Belann) alors que la prévision initiale était de 80. Il faudra donc engager d’autres programmes pour atteindre les objectifs que notre association a proposés.

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      Logements aidés à la résidence du Pô

Les logements sociaux sont évidemment des logements aidés. Il existe également des logements en accession aidée. Il peut s’agir de logements construits ou de terrains en lotissement. La collectivité apporte une aide en subventionnant les promoteurs ou en vendant les terrains à des prix préférentiels de façon à obtenir un prix de vente inférieur au prix du marché. L’attribution se fait sur des critères sociaux et démographiques définis par la commune. Des clauses antispéculatives ayant acquis depuis quelques années une valeur juridiques sont imposées aux acquéreurs. L’accession aidée doit être présente dans les programmes immobiliers car elle correspond également à une demande de la part des jeunes ménages. Dans les projets actuels, il est prévu la construction de 39 logements ou lots à bâtir en accession aidée ( 19 pour l’opération Bellevue et 20 pour Parc Belann).

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     Résidences secondaires à Carnac Plage

Il est vrai que le prix du foncier à Carnac limite les possibilité financière de la commune pour améliorer l’offre de logements aidés. Dans ces conditions, il serait judicieux d’imposer à tous les promoteurs de programmes immobiliers comportant plus de 10 logements, un quota de logements aidés, en particulier de logements sociaux.Il suffit d’inscrire pour cela, cette disposition dans le PLU en cours d’élaboration (depuis 10 ans !) pour la rendre obligatoire. Voilà une mesure efficace qui ne coûterait rien à la commune.

Le logement social en danger

Comme chaque année, depuis 17 ans, la Fondation Abbé Pierre a publié son rapport 2012 sur « L’état du mal logement en France ». Le constat est alarmant.

La fondation estime que

  • 685 000 personnes n’ont plus de domicile
  • 3,6 millions sont très mal logés (absence de confort, hébergement chez des tiers)
  • 5,2 millions sont en situation de précarité par rapport au logement (impayés de loyers, copropriété dégradée, sur occupation…)

Les ménages les plus modestes consacrent aujourd’hui 48% de leurs revenus logement contre 31% en 1992. Le rapport dénonce le désengagement de l’Etat. L’effort pour le logement social marque le pas avec 109 809 logements financés en 2011 contre 131 106 en 2010. En dix ans, la subvention de l’Etat pour construire un logement HLM est passée de 8 000 à 600 €!
CIMG7118.jpg photo Catherine Gégout

Pour lire l’intégralité du rapport cliquez ici